21 五月

疫情后的地产趋势- 已经模糊可见

这次新冠肺炎在中国从1月初到了3月底,已经基本消停,如同中国,几乎所有国家都是在爆发3个月左右实现了对疫情的基本控制。加拿大目前BC 省今天的新增感染是2例,相信,安省确诊病例大幅下降也是不久的事情。

疫情给经济带来的困难是剧烈的,也是暂时的,和之前经历的经济危机不同,这次的情况从来没有发生过,在经历了房地产的休眠之后,市场会何去何从呢?

在回答这个问题之前,我们先看看中国在疫情之后房地产的走势, 5月18日,国家统计局发布了4月份70个大中城市的房价数据: 一手房中,4月份房价上涨的城市为50个,而3月份是38个,2月份是21个。二手房中,4月份房价上涨的城市为37个,而3月份是32个,2月份是14个。当然,价格上涨背后,成交量也有了放量。

与此同时,CHMC 给出和中国完全不同的结论,CHMC 认为,房价会在疫情之后有所下跌。

根据CHMC 预测,由于债务增加,将有20% 的贷款出现违约,从而导致房价下跌大约18%。Ben 认为用一个独立思考的态度从全局着手,才可以看到事情的本质,并做出相对正确的预期。

在本期推送的另一篇文章中,给出了几个有代表性的区域最新的House 与 Condo 市场供求与价格变化图线。大家可以综合疫情情况与曲线分析下,自行作出判断并给Ben 留下您的想法。当然也欢迎您添加Ben 的微信公众号(bjtotoronto)申请入群参与讨论。

在Ben 看来,房屋,其实也是一种商品,作为商品,就要受到供求关系的影响,传统意义上,长期而言,人口增长率是对房地产最强劲的促进因素,中期的市政发展与土地供应政策也同样影响房地产市场,而短期,最重要的因素在于银行的金融政策。

其实,这里还有一个因素没有考虑到,就是货币发行量与通胀问题。货币的对应因素是社会生产力。假设社会生产力不变,当货币政策宽松的时候,货币供应量增加,势必造成资产价格上涨。

美国,美联储推出的是“无限量”量化宽松,紧接着美国财政部表示,计划在二季度发行约2.999万亿美元美国国债为经济刺激计划筹资,创下单季发债规模最高纪录。在美元如此宽松情况下,美元指数如何呢?

美元狂印却不贬值,原因如何呢?

欧洲,3月12日宣布1200 亿欧元资产购买计划,18日再次7500亿欧元紧急购债计划。

中国央行今日公告称,2020年3月16日,人民银行实施定向降准,释放长期资金5500亿元。同时,开展中期借贷便利(MLF)操作1000亿元。

原来,这次又是全球印钞机一起开动的统一行,即便是人民币。毕竟因为加入SDR , 篮子里的货币都贬值了,咱们不贬值,如果出口呢。

日本, 3月16日1200万亿直接购入ETF。

韩国央行降息50个基点至0.75%,自3月17日起生效。

加拿大中央银行将其主要利率下调至0.25%,该水平被视为最低水平。2000亿加元企业援助。之前,央行宣布购买CMHC发行的抵押贷款债券。此举被业内认为是加拿大央行正式出手救助陷入低迷的加拿大房地产市场。
CMHC就把抵押贷款的债权包装成资产包,然后把资产包作为抵押物向市场发售”抵押贷款债券”,而加拿大政府为了保证地产行业不出问题,也愿意以财政资金也就是税收作为抵押,为债券做信用背书。
这个时候加拿大央行就可以堂而皇之的去购买这种有抵押有担保的债券,相当于把已经抵押给商业银行的房产又抵押给加拿大央行一次,但加拿大央行也得以通过这种途径将资金注入了房地产市场,客观上起到了救市的作用。
可控的贬值和一定幅度的通货膨胀其实并不是一个坏事,作为政府,税收通常仅仅可以勉强维持政府的正常运作,但遇到危机,则只有通过量化宽松解决了。这也就是为什么我们看到每一次危机,都是以货币宽松作为终点。

在每一次危机中,都有弯道超车发生,但更多的则是韭菜。华人房地产投资的一个典型问题就是滞后。2016年11月,CMHC 宣布压力测试,当时我就专门写文章警示大家,而我也不是当时唯一警示大家的中文媒体,然而却没有人听得进去,直至发生了不痛不痒的海外买家税,华人才彻底清醒。注意看哦,上面预测的暴跌是2016年的11月。

同样,对于这次疫情导致的危机多伦多也存在一定的危机,下面一段视频中,我和大家讲述了多伦多Condo 特别是楼花的一些危险所在。

我相信,2008年经济危机的模式会在2020年复制。短期,会有一些困难,特别是Condo 楼花,困难可能比较大,但随着复工,复学,市场交易应该在年底恢复到疫情之前的水平,这也就是我为什么不建议大家在这段时间出手卖房子的原因,对于卖房而言,等待可能是最好的增值手段,而这并不需要太久。

风险和机遇永远是一对孪生兄弟,相对风险中的机遇,谋求抄底检漏的风险更大。我在另外一篇文章中会介绍几个热点区域供求与价格变化。

趋势,一旦形成就很难改变,看到趋势,顺势而为,也就避免成为了韭菜。

转自多伦多房产GTA, 作者 :Ben

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注